Türk Alıcılar İçin Gayrimenkul Rehberi:

Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarının, A.B.D’de gayrimenkul sahibi olmalarına izin verilmiştir. Hatta gayrimenkul satın alımı sırasında Türk bir alıcı ile A.B.D’li bir alıcı arasında çok az fark bulunmaktadır. Türk bir alıcının, “satın alma süreci”ni anlaması ve Türkiye’dekinden çok farklı olan genel A.B.D gayrimenkul uygulamaları hakkında basit de olsa bir miktar bilgi sahibi olması önemlidir.

A.B.D Gayrimenkul Uygulamaları

Şeffaflık – A.B.D’de gayrimenkul sektörü büyük oranda şeffaftır. Yeni bir satış ilanının 24 saat içinde ilan servisine bildirimi zorunludur ki aktif ilanlar tüm gayrimenkul danışmanlarına açık olabilsin. Bu, alıcının bir mülk bulabilmek için gayrimenkul acentasından gayrimenkul acentasına gezmesini gerektiren Türkiye’deki sistemden oldukça farklıdır. Bizim, New York ve Florida’daki tüm ilanlara erişimimiz bulunmakta olduğundan bunların herhangi birinin alım satımında size yardımcı olabilmekteyiz.

Komisyonlar – Satış komisyonu her zaman satıcı tarafından ödenir (ve sonrasında alıcı ve satıcı danışmanları arasında eşit olarak pay edilir.), böylece alıcıların kendilerini temsilen bir acenta ile çalışması için herhangi bir ödeme yapmaları gerekmez. Alıcının, satın alma süreci boyunca haklarını koruyacak yetkili bir emlak alım acentası ile çalışmasını şiddetle öneririz.

TÜRK ALICILARI İLGİLENDİREN KONULAR

YABANCI ALICILARIN KOOPERATİF SATIN ALMALARI GENEL OLARAK ENGELLENMİŞTİR.

Kooperatifler genel olarak yabancıların mülk sahibi olmasını yasaklarlar. Kooperatifler, genellikle bir alıcının gelir kaynağının A.B.D menşeili olmasını ve varlıklarının (en azından büyük bir kısmının) A.B.D içinde bulunmasını şart koşarlar. Bunu şart koşmalarının sebebi, muhafazakar yapıda büyük şirketler olmalarından ve herhangi bir sebeple mülk sahibini dava etmeleri gerekirse, dava aşamasında güçlük yaşamama adına çekincelerinden kaynaklanmaktadır. Şirket yabancı bir malike karşı davayı kazansa bile, eğer malikin varlığı 10.000 km uzaklıktaki bir ülkede ise yaptırım uygulama ihtimali düşüktür.

Dolayısı ile Türk alıcıların seçenekleri kat mülkiyetli apartman daireleri (Condo), kat mülkiyeti kurallarına tabi kooperatif (Condop) ve bitişik nizam evler (Townhouse) ile sınırlıdır. Ancak, alıcılar kat mülkiyetli daireler, kat mülkiyeti kurallarına tabi kooperatif ve bitişik nizam ev aldıklarında, mülkün kullanımı ile ilgili çok kısıtlama barındıran kooperatiflere göre daha fazla hak sahibidir.

Bu mülk tipleri arasındaki farklar hakkında daha fazla bilgi için “Satın alacağınız mülk tipine karar verme” linkini inceleyiniz.

TÜRK ALICILAR İÇİN KOLAYCA KULLANIMA HAZIR FİNANS

Finans krizi sırasında, A.B.D’deki yabancı yatırım yok denecek kadar azalmış idi. Ancak, son bir kaç sene içinde, bankalar yabancı yatırım finansmanı konusundaki sınırlandırmalarını gevşettiler. Nitelikli Türk alıcılar 30% ön ödeme yaparak mülk için finans elde edebilirler. HSBC’nin 2014 1. çeyreği itibarı ile “yabancı alıcı” programının şartları şu şekildedir:

$100.000 değerinde banka mevduatı (Eğer işlemlerin tamamlanmasını takiben söz konusu mevduatı bankadan çekerseniz, faiz oranı 0.375% oranında artmaktadır.)

30% ön ödeme (Miami için 40%)

$3.000.000 borç limiti -$4.3 milyon gayrimenkule tekabül etmektedir-

Banka’da, mortgage geri ödemesi, bakım ve vergiler için 12 aylık ihtiyat mevduatı (Yukarıda belirtilen $100.000’e ek olarak)

HSBC 30 ve 15 senelik sabit faizli mortgage kredisi sunmaktadır.

Düşündüğünüz elde tutma periyoduna bağlı olarak, söz konusu elde tutma periyoduna uygun, ufak da olsa daha az faiz oranlı olan “değiştirilebilir oranlı mortgage” seçeneğini seçebilirsiniz. Bankalar yabancı alıcılar için kredi imkanları sunarken, müşteri ile sadece mortgage değil, bunun ötesine geçen uzun süreli bir ilişki istemektedirler. Alıcının, bankada $100.000 değerinde bir mevduat tutmasını şart koşan maddenin arkasındaki neden budur. Bu, yabancı alıcılar için mortgage programına dair sadece bir örnek olup, Türk alıcıların tüm ihtiyaçlarına uyan çok sayıda mortgage danışmanı ile birlikte çalışmaktayız. Mortgage danışmanlarınızdan bazıları, büyük bankalar yerine rekabeti seven yapıları sebebiyle daha iyi ve esnek seçenekler sunan ufak bankalarla çalışmaktadır. Eğer bu konuda daha fazla bilgi almak isterseniz lütfen bize bildirin.

TÜRK ALICILAR ALIŞVERİŞİ TAMAMLAMAK İÇİN A.B.D’DE BULUNMAK ZORUNDA DEĞİLDİR

Işlem bitiminde, mülk yeni sahibine devredilirken, yeni mülk sahibi A.B.D sınırlarında bulunmak zorunda değildir. Bilakis, yeni mülk sahibi, temsilcisine ‘vekaletname’ verebilir ve söz konusu temsilci yeni mülk sahibi namına anlaşmayı tamamlama yetkisi kazanmış olur. Bu uygulama oldukça sık rastlanan ve işlemleri tamamlamak için A.B.D’ye dönmek zorunda kalmak istemeyen alıcılar için pratik bir uygulamadır.

TÜRK ALICILAR TÜRKİYEDEKİ VERGİ UZMANLARINA DANIŞMALIDIR

Yabancı alıcıların vergi yükümlülükleri, vatandaşı oldukları ülkenin A.B.D ile vergi antlaşmasına bağlı olarak, bir A.B.D vatandaşından farklı olabilir. Bu sebeple, Türkiye’nin A.B.D ile vergi antlaşması konusunda bilgi sahibi bir yerel vergi uzmanına danışmak iyi olacaktır. Örneğin: Amerikan vatandaşları için sermaye kazanım vergisi 20%’dir (Eğer mülke sahip olma süresi bir seneden fazla ise)…Bununla beraber, Türk vatandaşları Türkiye’nin Amerika ile vergi antlaşmasına ve satın alımı nasıl yaptıklarına bağlı olarak daha yüksek bir oran ödemek zorunda kalabilirler. Vergi antlaşmaları konusunda uzman yerel bir ticaret avukatı ya da vergi uzmanı bu sorulara cevap açısından en güvenilir kaynak olacaktır.

YABANCILAR, YATIRIM AMAÇLI BAŞKA BİR MÜLK SATIN ALARAK SERMAYE KAZANCI VERGİSİNİ TECİL EDEBİLİRLER:

A.B.D. Hükümeti, yabancı satıcıların IRS Kanunu kısım 1031’i kullanarak sermaye kazancı vergisini ertelemelerine izin vermektedir. Fakat söz konusu fiil için geçerli kurallar oldukça karmaşıktır ve bu kurallardan sapmak işlemin tecil için geçerliğini kaybettirebilir. Bu konuda daha fazla bilgi almak için avukatınıza danışmanızı tavsiye ederiz.

YABANCI ALICILAR NET KİRA GELİRİ ÜZERİNDEN GELİR VERGİSİ ÖDEMEYİ SEÇMEK ZORUNDADIR

A.B.D. Hükümeti, yabancıların gelir vergisini kiraya konu olan mülkten elde edilen net kira geliri (harcamalar hariç kira geliri) üzerinden ödemeyi seçmesini zorunlu kılmaktadır. Eğer bu seçim zamanında yapılmamış ise (örneğin: A.B.D vergi beyannamesinin doldurulmaması durumu), brüt kira geliri üzerinden 30%’u hesaplanarak tedbir altına alınır. Bu durumda, yatırımcı, amortisman, faiz, emlak vergisi, genel ödemeler gibi herhangi bir harcamasını gider olarak gösteremeyecektir. Yabancı yatırımcı, yatırıma başladığı yıllarda zararda olsa ve  bu sebeple hükümete herhangi bir vergi borcu bulunmasa dahi, bu seçimi yapmak için vergi beyannamelerini zamanında doldurup, teslim etmelidir.

GAYRİMENKUL ALIMLARININ FİNANSMANINDA İLK 10-15 SENE GELİR VERGİSİ YOK

A.B.D hükümeti, kira gelirlerinden düşülebilecek giderler açısından oldukça cömert davrandığından, 40% – 50% arasında ön ödeme yaparak gayrimenkul satın alan yabancı alıcılar, büyük olasılıkla ilk 10-15 yıl için net kira gelirleri üzerinden gelir vergisi ödemeyecektir. Mortgage faizi, genel giderler, emlak vergileri, mülkün 27.5 yılın üzerindeki amortismanı, sigorta ve işlem tamamlama giderlerinin amortismanı gibi giderlerin hepsi, gelirin aksine, mülkün satın alınmasını takip eden ilk yıllarda negatif vergilendirilebilir gelir oluşturacaklardır. Gelecek yıllarda, emlak vergilendirilebilir gelir ürettiğinde, bu gelir önceki yılın negatif vergilendirilebilir geliri tarafından dengelenecektir (bkz. Vergi kaybının geleceğe taşınması). Bu durum, bir çok sene için gelir vergisinin çıkmaması sonucunu doğurur.
Daha fazla bilgi için web sitemizdeki “Bir gayrimenkul yatırımının gider bileşenleri” başlığını okumanızı tavsiye ederiz.

GAYRIMENKUL ALANINDA YABANCI YATIRIM VERGİ KANUNU (FIRPTA)

A.B.D’de yaşamayan biri A.B.D’de mülk sattığında, Amerikan Gelir idaresi (IRS) semaye kazancı vergisinin ödenmesine önem vermektedir. Bunun için, IRS mülkün toplam satış fiyatının 10%’u kadar meblayı elinde tutar. Ne zaman ki sermaye kazancı vergisini raporlayan A.B.D vergi beyannamesi bildirilir, eğer kalan tutar var ve vadesi dolmuş ise vergi mükellefine geri ödenir.

YABANCI ALICILAR A.B.D EMLAK VERGİSİNDEN KAÇINMAK İÇİN PLANLAMA YAPMALI

Yabancı bir malik öldüğünde, sahip olduğu emlak A.B.D hükümeti tarafından yaklaşık olarak 46% oranında vergilendirilecektir. Eğer yabancı alıcı bu konuda bir ön planlama yapar ise, bu durum kolayca aşılabilir. Bahsi geçen planlama faaliyeti, bir “Sınırlı Yükümlü Şirket” (LLC) ve bir “Yabancı  Şirket” kurmayı da içermektedir. “Sınırlı Yükümlü Şirket” (LLC) mülkün sahibi, “Yabancı Şirket” “Sınırlı Yükümlü Şirket”in sahibi ve alıcı da “Yabancı Şirket”in hisselerinden pay sahibi olacaktır. Bu durumda, mülkün sahibi “Yabancı Şirket” olacağı için A.B.D hükümeti, yabancı malikin vefatı durumunda hiç bir şey elde edemeyecektir. Bu, yabancı alıcılar açısından, uygulaması pahalı olmayan, güzel bir vergi kazancıdır.

Bu yapı, ayrıca mülkün kazanç vergisi doğurabilme riski barıdıracak şekilde satışı yerine, şirket hisselerinin satışı yoluyla bir malikten diğerine kolayca devredilmesine de olanak sağlamaktadır. Yabancı ya da A.B.D vatandaşı herhangi bir gayrimenkul yatırımcısına, en azından bir “Sınırlı Yükümlü Şirket” kurarak mülkü elinde tutmasını öneririz. Zira bu yapı malikin yükümlülüğünü, şirketin değeri ile sınırlamakta ki bu değer stratejik olarak sadece söz konusu mülkten ibaret olacağından malikin yükümlülüğü gayrimenkulün net değeri ile sınırlandırılmış olacaktr. Bunu bir adım daha ileri götürerek, bir “Yabancı Şirket”in söz konusu “Sınırlı Yükümlü Şirkete” sahip olması yolu ile, yabancı alıcı emlak vergisine karşı koruma altına alınmış olacaktır.

Eğer bir yabancı alıcı, “Sınırlı Yükümlü Şirket” ya da “Yabancı Şirket” kurmaktan kaçınır ise (yatırımın küçük olması durumunda), alternatif bir yaklaşım olarak gayrimenkulün değerine eşdeğer bir hayat sigortası yaptırma yolunun tercih edilmesini öneririz. Örneğin: 38 yaşında, sağlık durumu iyi olan bir yatırımcı, $1.000.000 ölüm tazminatı veren 10 yıllık bir hayat sigortası için yıllık olarak $1.300 ödeyecektir. Yabancı malik emlak vergisinden kaçınamasa da, ölümü durumunda varisleri aynı tutarı miras yoluyla alacaklardır.

A.B.D’DEN GAYRİMENKUL ALACAK TÜRK ALICILAR İÇİN SIK SORULAN SORULAR

Emlak uzmanlarından, avukatlardan ve yeminli mali müşavirlerden oluşan takımımız Türk alıcıların karşılaşabilecekleri tüm konular hakkında derinlemesine bilgi sahibidir. Türk alıcılarımıza bir gayrimenkul satın alımının tüm olası sonuçları hakkında bilgi vermek için her daim hizmetinizdeyiz.