ALICI BİR TEKLİF SUNAR

New York’ta, teklifler, alıcının emlak danışmanı aracılığı ile yazılı veya sözel olarak yapılır. Sözel teklifler, hukuki açıdan bağlayıcı değildir. New York’taki emlak işlemlerinde sadece yazılı sözleşmeler uygulamaya konulabilir. Bu sebeple, sözleşme imzalanana kadar alıcı ya da satıcı açısından herhangi bir yükümlülük söz konusu değildir.

Dolayısı ile, bir alıcı, kendisi açısından en iyi alışverişi yapabilmek adına değişik daireler için birden çok teklif verebilir.

Florida’da ise, teklifler yazılı olarak verilir ve teklifle birlikte 10% depozito zorunludur. Bu yüzden, alıcı tarafından verilen her teklif, hukuki olarak bağlayıcıdır.

KARŞI TEKLİF VE PAZARLIK

Satıcı, genellikle bir karşı teklif ile gelecektir. Alıcı ve satıcı, son satış fiyatı ve alışverişe dair özel koşullar üzerinde anlaşana kadar pazarlık yapacaklardır. Bir özel koşul ise, banka mülk için mortgage’a girmediği takdirde, alıcıya sözleşmeyi fesh etme imkanı ve depozitosunu geri alma hakkı sağlayan mortgage kontenjansıdır.  Mortgage kontenjansı, alıcının 45 gün içinde bir mortgage almasını sağlar.

Satıcı 60 günlük koşulu da kabul edebilir ancak bir çok satıcı mortgage kontenjansını tercih etmeyecektir. Kontenjans olmadan, satıcı fiyatta daha da düşebilir.

Satıcılar, sıklıkla yabancı alıcılar için mortgage kontenjansına izin vermeyecektir, zira bu durumda satıcı için alıcının banka tarafından red mi edildiğini ya da sadece emlağı satın almaktan vaz mı geçtiğini anlamak zordur. Eğer satıcı kontenjansa izin vermez ise, bu konu bazı yabancı alıcılar açısından bir sorun doğurabilir. Banka’dan alınmış bir ön onay mektubu, genel olarak yabancı alıcıların bu güçlüğü aşmasını sağlar.

ALICI, TEKLİF KABUL EDİLDİĞİNDE BİR AVUKATA İHTİYAÇ DUYACAKTIR

Teklifin kabul edilmesini takiben alıcının aracısı, alıcı ve satıcının isimleri ile birlikte iletişim bilgilerini, alıcının bu noktada hangi avukatla çalışacağını bilmesi açısından alıcı avukatının da ismi ve adresini de içeren bir “ön protokol” dolduracaktır.

Condo dökümanları, bir gün içerisinde, incelemesi için alıcının avukatına gönderilir.

Alıcı avukatı, binanın sağlık durumunu belirlemek ve dikkate alınması gereken diğer konular için Condo dökümanları ve benzer dosyaların yanısıra binanın finansal durumunu da inceleyecektir. Alıcı avukatı, sorularını satıcı avukatına ve binanın finansmanını yöneten kişi ya da kişilere yöneltecektir. Sözleşme, ön inceleme sırasında not alınan herhangi bir konunun varolması durumunda bu konuların çözümlenmesi için, tekrar gözden geçirilecektir.

Sözleşme alıcı tarafından imzalanana kadar, satıcı daireyi başka müşterilere göstermeye devam edebilir ve arzu ettiği takdirde daha yüksek teklifleri kabul edebilir. Bu sebeple, bu süreç açısındanvakit nakittirdemek pek de yanlış olmaz.

SONRAKİ AŞAMA: SÖZLEŞME İMZALAMA.