Warning: "continue" targeting switch is equivalent to "break". Did you mean to use "continue 2"? in /homepages/4/d681007773/htdocs/girlonrealestate.com/tr/wp-content/themes/Divi/includes/builder/functions.php on line 4698
New York'ta Bir Gayrimenkul Yatırımının Maliyet Bileşenleri
Warning: A non-numeric value encountered in /homepages/4/d681007773/htdocs/girlonrealestate.com/tr/wp-content/themes/Divi/functions.php on line 5841

New York’ta Bir Gayrimenkul Yatırımının Maliyet Bileşenleri

İLK YATIRIM

SATIN ALIM FİYATI

Diğer ülkelerin aksine, Manhattan ve Miami’deki daireler, tüm mutfak aletleri ile birlikte gelir ve fiyatları dairenin son satış fiyatına eklenmiştir.

TABAN DÖŞEMESİ

Manhattan’da Miami’nin aksine, müteahhitten yeni bir inşaat alımında taban döşemesi fiyata dahildir.

TESCİL İŞLEMLERİ MALİYETLERİ

Tescil işlemleri maliyetleri, kredi kullanmaz iseniz yaklaşık olarak emlak fiyatının 3.5%’i kadar olup, eğer kredi kullanır iseniz bu oran 5.5%’a kadar çıkmaktadır. Söz konusu tescil işlemleri maliyetleri devir vergileri yanında kayıt ve hukuki giderleri de kapsamaktadır. Iki oran arasındaki yaklaşık 2%’lik fark, mortgage kaydı maliyetidir.

İŞLETME MALİYETLERİ (NAKİT HARCAMALAR)

AİDATLAR (YA DA BAKIM GİDERLERİ)

Daireler için aidatlar genel olarak metrekare başına aylık $7.5 ile $11 aralığındadır. Bu giderler ortak alan ısıtması, elektriği ve temizliği, su, kablo TV, güvenlik, bina sigortası, sosyal hizmet alanlarının (spor merkezi, hol, havuz, oyun odası gibi) işletilmesi gibi giderleri içermektedir.

Ayrıca, kooperatifler, tüm aidatlar ve bunların vergileri (Mülk sahibi tarafından ayrıca ödenmez) ve varsa binanın mortgage faizini içeren bir bakım ücreti alırlar. Kooperatif işletmesi, bina için iyi koşullarda mortgage kredisi kullanıyor olabilir (çatı tamiratı ve benzer sebeplerle). Bu durumda faiz gideri kooperatif ortaklarına bölünerek tahsil edilir. Bu yüzden, kooperatiflerin bakım masraflarının dairelere göre daha fazla olduğuna şahit olabilirsiniz (bakım giderlerine dahil edilen vergiler düşülmüş bile olsa) çünkü daireler, kanunen borçlanma yapamazlar.

EMLAK VERGİLERİ

Emlak Vergileri (ya da Gayrimenkul vergileri), mülk için şehir yönetimi tarafından tayin edilmiş değerlere göre hesaplanır.

Sonrasında da bu tayin edilmiş değere bir oran eklenir. Bu süreç, hesabı bir miktar zor bir süreçtir ama genel kural olarak diyebiliriz ki: Emlak vergisi, Manhattan’da aylık olarak mülk değerinin 0.1%’i ve Miami’de ise aylık olarak mülk değerinin 0.2%’si kadardır.

Manhattan, bazı durumlarda, bazı binalar için 10, 15 ya da 20 yıl kadar bir süre boyunca vergi oranlarını düşüren birkaç vergi indirim programı seçeneği sunmaktadır. Daha fazla bilgi için Emlak Vergileri sayfamıza göz atın.

Miami, çiftlik evleri için, ilk kez ev sahibi olacaklara $25.000 dolar değerinde bir muafiyet sunmaktadır. Ancak söz konusu muafiyet tutarı dikkate alınmaya değmeyecek kadar düşüktür. Daha fazla bilgi için Emlak Vergileri sayfamıza göz atın.

MORTGAGE

Eğer mülk sahibi mortgage almaya karar verirse, bu durumda anapara ve faiz ödemelerini içeren aylık bir gider kalemi daha ortaya çıkacaktır. Mortgage hesaplamalarının doğası gereği, alıcı ilk yıllarda çoğunlukla faizi ödeyecektir –ki bu vergiden düşülebilir-. Sonraki yıllarda ise alıcı daha çok anapara ödemesi yapacaktır.

Örneğin, alıcı eğer $1.000.000’a bir mülk aldı ve bunun $500.000’ini 30 yıllık sabit bir dönem için %5.5 faizlik bir borçlanma ile finanse etti ise, yıllık toplam mortgage ödemesi $34.067 olacaktır (aylık $2.839)… Bu tutarın $27,332’i vergiden düşülebilir faiz olacaktır. Zaman içinde, borcu oluşturan ana paranın bir miktarı ödendikçe, vergiden düşülebilir faiz tutarı da düşecektir. Ancak, bu, başlangıç yıllarında, kira gelirinden daha fazla bir gider anlamına gelir.

Mortgage konusunda daha fazla bilgi almak için Mortgage Finansmanı sayfamızı ziyaret ediniz.

SİGORTA

Mülk sahibi kaskonun yanısıra mülk için sigorta da yaptırmalıdır. Bunun maliyeti senelik olarak sadece birkaç yüz dolar civarındadır. Genellikle, ev sahipleri kiracılarından da sigorta isteyecektir, böylece ev sahibinin riski azalmış olur.

Florida’da müstakil bir eve sahip olanlar, sel ve kasırga gibi doğal afet sigortası da yaptırmak isteyebilir.

KOMİSYON GİDERLERİ

Amerika’da, bir alım satım işleminde, komisyonu her zaman satıcı öder. Satıcı genellikle satış rakamının 6%’sına tekabül eden tutarda bir komisyon öder ve bu tutar alıcı ve satıcı aracılarına eşit olarak paylaştırılıp ödenir. Bu sebeple, alıcılar bir emlak danışmanı ile çalışırken, emlak danışmanına hiç bir ödeme yapmazlar.

Eğer alıcı yeni dairesini kiraya vermeye karar verir ise, Manhattan’da bir kiracı bulmak için yardımlarımız karşılığı hiç bir ücret ödemek zorunda kalmaz. Zira komisyonlar (yıllık kiranın 15%’i kadar tutar) satıcı ve alıcı aracılarına eşit olarak bölünüp kiracı tarafından ödenir. Fakat Miami’de yıllık kiranın 10%’u kadar tutan komisyon ücreti mülk sahibi tarafından ödenir ve yine alıcı ve satıcı aracılarına eşit olarak dağıtılır.

Evinizi kiralama konusunda daha fazla bilgi için Evinizi Kiralama sayfamızı ziyaret ediniz.

İŞLETME HARİCİ MALİYETLER

DEĞER KAYBI

Amerikan hükümeti, yatırımcı mülk sahiplerine, mülkün satın alım fiyatı ve finansal olmayan tescil giderlerine dair değer kayıplarını 27.5 senede vergiden düşmelerine izin vermektedir. Örneğin: Bir alıcı $1.000.000’a bir mülk satın aldı diyelim ve tescil işlemleri de $25.000 tutmuş olsun (Yukarıda belirtildiği gibi $1.000.000’un 2.5%’u), alıcı, senelik $37.273’ı ya da aylık $3.106’ı değer kaybı olarak düşebilir. Bu, kira gelirinden düşülebilecek nakit olmayan harcamalar arasında ciddi bir rakam tutmaktadır.

AMORTİSMAN

Amerikan hükümeti, aynı zamanda yatırım amaçlı alınmış bir mülkün sahibine, tescil işlemleri giderlerinin amortisman payını, kredi süresi boyunca düşmesine olanak tanır. Bu, yine, kira gelirinden düşülebilir nakit olmayan bir harcamadır.

NEGATİF VERGİLENDİRİLEBİLİR GELİR

Son olarak, yukarıda belirtilen, Amerikan hükümetinin izin verdiği, nakit ve nakit olmayan tüm indirimler dikkate alındığında, gayrimenkul alımının finansmanını yapan bir yatırımcı, başlangıç yıllarında negatif vergilendirilebilir gelir (vergi kaybı) elde edecektir.

Bunu para kaybı ile karıştırmamak gerekir. Zira 40% ön ödeme ile alım yapan bir mülk sahibi, nakit akışı açısından büyük ihtimalle başabaş noktasına (ne nakit gelir ne de kayıp noktası) gelecektir. Bu vergi kayıpları, mülkün ileriki yıllarda vergilendirilebilir gelir ürettiği noktada, geliri dengelemek ve ilgili yıllarda vergi çıkmasından korunmak için, o noktaya aktarılabilir. Yalnız zaman içinde, mülkün değeri artacağından dolayı mülkün nakit geliri de artacaktır.