Condo mu Coop mu, Amerika’daki Konut Çeşitleri

New York Şehrinden emlak alım sürecinde ilk adım sizin co-op’a mı condo’ya mı uygun olduğunuza karar vermektir.

New Yorkta satın alabileceğiniz daireler iki tiptir: co-op ve condominium… (çok yaygın olmayan ve fiyatları yüksek olan townhouse denilen müstakil binalar dışında)

Eski binalar (1980 öncesi) daha çok co-op tipinde olma eğiliminde iken, 1980’lerden sonra inşa edilenlerin hemen hemen hepsi condo türündedir. Bu farkın ötesinde, sizin kişisel ve finansal şartlarınız, yaşam tarzınız ve geçmiş deneyimleriniz birini ya da diğerini seçmenize sebep olabilir.

Ya da, diğer birçokları gibi, basitçe, co-op ya da condo farketmeksizin, yatırıma uygun bir binada finanse edebileceğiniz en iyi daireyi almaya da karar verebilirsiniz.

Şimdi, anahtar farklar ve diğer hususlar konusunda hızlı bir genel durum değerlendirmesini beraber yapalım.

Mülkiyet yapısı

CO-OP:  New York’ta co-op’lar yaygın olsa da, ülkenin diğer bölgelerinde yaşayan insanlar, co-opların eşsiz mülkiyet yapılarına pek aşina değillerdir.

Bir co-op’ta, bütün bina tek bir şirkete aittir. Alıcılar, tapu yerine şirketten hisse (borsa senedi) ve alıcının özel bir birimi işgali için geçerli özel bir kira sözleşmesi almakta ve kurallar, haklar daha çok kiralık bir binadaki kira kontratlarını andırmaktadır. (Hatta, teknik konuşmak gerekirse, co-op daire alan alıcılar, “malik” yerine “kiracı” ya da “hissedar” olarak anılmaktadır.)

CONDO:  Bir condo almak, aile tipi bir ev almak ile oldukça benzerdir. Dairenize dair, size kendi biriminizin içi ve duvarların yüzeyi için mülkiyet sağlayan bir tapu ve aynı zamanda binanın ortak alanları üzerinde de bölünmez bir hak alırsınız.

Bu mülkiyet şekli, hemen hemen herkesin ev almak denince aklından geçen bir mülkiyet şeklidir ve ayrıca belirtmek gerekir ki, neredeyse tüm yeni binalar condo türündedir. Dairenizi aldıktan sonra, yasal mülkiyet yapısının daireyi kullanımınız açısından çok az bir etkiye sahip olduğunu büyük ihtimalle farkedeceksiniz. Yine de, aşağıda değineceğimiz üzere bu konuda dikkat edilmesi gereken birkaç püf noktası bulunmaktadır.

Co-op ve Condo kurulları

CO-OP:  Hissedarlar, binanın bakım ve onarımını yönetmek için bir emlak yönetim şirketi ile beraber çalışacak gönüllü bir co-op kurulu seçer – kendi yönetimini kendisi yaparak tasarruf etmeyi seçen bazı çok ufak binalar hariç -.

Kurul ayrıca, dairelerdeki yenilemelerden, terasların kullanımına, lobide telefonunuzla konuşup konuşamayacağınızdan, binada köpeklere izin verilip verilmeyeceğine kadar bir çok konuda kural koyar ve bu kurallara uyulmasını denetler. Condo kurullarının aksine, co-op kurulları aşırı derecede huzur bozan hissedarları tahliye edebilir ve dairelerini satmaya zorlayabilir.

Haddini aşan, güç sarhoşu co-op kurullarına dair efsanevi hikayelerin bazıları gerçektir. Yine de, en azından co-op kurullarının birçoğu, hakkı verilerek yapıldığı takdirde çok zaman alan bu rolün gereklerini ellerinden gelenin en iyi şekliyle yerine getiren, tam zamanlı iş ve aile sahibi gönüllülerden oluşmaktadır.

CONDO:  Condo sahipleri de co-op kurullarına benzer fonksiyonlar yürütecek bir yönetim kurulu seçer. Ancak genel olarak konuşmak gerekirse, çoğu condo kurulu kural koyma noktasında daha esnek bir eğilim sergilemektedir.

Bu biraz daha esnek, “bırakınız yapsınlar” yaklaşımının altında kısmen felsefik bir temel bulunmakta (aşağıda bu konuda daha fazla ayrıntı bulabilirsiniz), kısmen de condo kurullarının daha az yaptırım gücüne sahip olması yatmaktadır: Mülk sahiplerine, sadece kural ihlalinden oluşan zarar karşılığı kadar para cezası kesebilirler (ya da kural ihlalinin tekrar oluşmasını önlemek amaçlı ihtar verebilirler). Ancak condo sahibi, mülküne gerçek anlamda sahip olduğu için, bir condo kurulu, co-op kurulunun aksine, bir mülk sahibini dairesinden tahliye edemezler.

Not: co-op ve condoların her ikisinde de, oy hakkınız, dairenizin boyutuyla doğru orantılı olacak şekilde artmaktadır.

Aylık masraf ve giderler

CO-OP: Co-op hissedarları aylık bakım ücreti (maintenance fee) öderler. Bakım ücretinin bir kısmı, binanın işletim giderlerine ayrılır.  Diğer kısmı da, sahip oldukları her daire için belirlenmiş hisseye karşılık olarak, her hissedara bölünmüş emlak vergilerinin tutarına karşılık gelmektedir. Özellikle emlak vergileri ve yakıt masraflarının sert şekilde yükseldiği bugünlerde, bakım masrafları her sene artış göstermektedir (yıllık 3%-7% artış oldukça yaygındır).

Ek olarak, co-op kurulları, hissedarlardan ihtiyaç akçesi ya da spesifik bir proje ödemesine karşılık olarak zaman zaman ekstra nakit ödemeleri talep edebilir. 40 dairelik bir binada, örneğin, bir asansörü yenilemek için gerekli harcama, ne kadar hisse sahibi olduğunuza bağlı olarak daire başı $8.000 ile $15.000 tutarında tutabilir. Genel olarak, hissedarlar, ödemelerini 6 ile 18 aylık bir zaman dilimine yayabilirler.

CONDO:  Condo tipi binalarda aylık giderler, “ortak giderler” (common charges) olarak adlandırılmaktadır. Emlak vergileri bu giderlere dahil edilmez; mülk sahipleri, ödeme konusunda, Amerikan hükümetine karşı bireysel olarak sorumludur.

Bu, Co-op ve condo işletim masraflarını karşılaştırırken akılda tutulması gereken önemli bir nüanstır. Çünkü ilk bakışta, condolar aylık bazda daha ucuz görünebilir.

Co-op kurulları gibi, Condo kurulları da gerekli hallerde vergi tahakkuk ettirebilirler.

Co-oplarda da, condolarda da, aylık giderler personelin büyüklüğü ve binanın sunduğu ek konfor özelliklerine bağlı olarak artma eğilimindedir. Lakin, daha büyük binalar, personel ve operasyon bakımından daha ölçülü bir ekonomiye sahip olduğundan, mülk sahiplerine genel olarak daha “düşük ortak gider” yansıtmaktadır.

Satın alım onayı

CO-OP:   Onay işlemlerini aşağıda daha detaylı inceleyeceğiz, fakat şimdilik, co-op kurullarının, bir alıcıyı, herhangi bir yasal sebep olmadan geri çevirebileceği gerçeğini belirterek başlayalım. Ve gerekçe açıklanmak zorunda olmadığı için, pratikte bu, yasal olmayan sebepler (ırk, din, meslek, cinsel eğilim, uyruk v.b.) gibi sebeplerle hızlı bir şekilde reddedilmenize sebep olabilir. (Not: Eğer bir daireyi sponsordan direkt satın alırsanız, kurul onayına ihtiyacınız bulunmamaktadır.)

CONDO:  Bugünlerde çoğu condo alıcısı çeşitli sebeplerle, neredeyse co-op alıcıları kadar, finansal ve kişisel incelemeye tabi tutulmaktadır. Ancak, bir condo alıcısının başına gelebilecek, başvuruyu yapar yapmaz geri çevrilmekten daha kötü bir durumsa, kurulun başvuruyu kasıtlı oyalama taktikleri ile belirsizliğe sürükleyip, sürüncemede bırakmasıdır. Oyalama, isteksiz bir kurulun, mekanı “ilk reddetme” hakkı üzerinden tamamen satın almak harici –ki neredeyse hiç gerçekleşmeyen bir durumdur- hemen hemen tüm yapabileceğidir.

Minimum ön ödeme ve nakit varlıklar

CO-OP:   Co-opların bir çoğu, alıcıların, satış fiyatının 20-25%’i tutarındaki bir ödemeyi peşinat olarak yapmalarını istemektedirler ki bu, bugünlerde kredi veren çoğu kurumun talebi ile benzer bir orandır. Ancak bu oran, co-op’tan co-op’a göre 10%’dan (çok nadir) başlayan ve lüks binalarda 50% veya daha fazlasına ulaşan son derece geniş bir aralıkta seyredebilir.

Co-oplar, ayrıca, sizden kafi miktarda bir parayı da kenara ayırmanızı talep ederler (‘nakit varlık talepleri’ olarak da bilinir). Talep edilen miktar, birkaç aylık bakım ücreti karşılığı bir tutardan, dairenin satış fiyatının 1 ya da 3 katına kadar bir tutara çok geniş bir aralıkta seyredebilir. Mortgage ve bakım ücretlerinin iki yıllık tutarı kadar bir nakit, genel olarak ortalama talep edilen değerdir denebilir.

Bunlara ek olarak, tüm co-oplar, sizden genel olarak 25%-29% aralığında bir gelir/gider oranını tutturmanızı bekleyeceklerdir. Bu, toplam aylık ödemelerinizin –mortgage ve bakım- toplam gelirinize oranının belirtilen yüzdeyi geçemeyeceği anlamına gelir. Ayrıca mükemmel bir kredi skoru da talep edilmektedir.

Bunların hepsini üstüste koyduğunuzda, görülebilir ki ortalama bir co-op’un finansal standartları ortalama bir mortgage veren bankadan oldukça yüksektir… ki New York şehrindeki co-opların yakın zamanda yaşanan ekonomik küçülmeye bu kadar başarılı şekilde dayanabilmesinin arkasındaki birincil sebep de budur.

CONDO:  Son yıllarda, bazı condolar co-op ölçeğinde ön ödeme istemeye başlamışlardır ve çoğunlukla bu talebin herhangi bir finans limiti yoktur. Yalnız aklınızın bir köşesinde tutmanız gereken bir nokta da, eğer mortgage kullanıyorsanız, bugünlerde bankalar, eğer bina FHA kredisi (3.5% ön ödemeli) için elverişli değilse ya da siz ya da daireniz SONYMA kredisi (3% ön ödemeli) için uygun değilse genel olarak 20% ön ödeme talep etmektedirler.

Bugünlerde, birçok co-op ve condo, alıcılardan ek olarak, ödeme yapmamaları riskini minimize etmek için, ortak ödemelerin bir yıldan iki yıla kadarki tutarına karşılık miktarı, bir hesapta bloke etmelerini talep edebilirler. Bununla karşılaşma olasılığınız, gelir/gider oranınıza, Amerikan vatandaşı olup olmadığınıza ve bir çok faktöre göre hesaplanan, başvurunuzun “risklilik oranı”na bağlı olarak artar.

Fiyatlar

New York’taki co-oplar, condolarla kıyaslandığında ortalamada kaydadeğer bir miktarda ucuzdur. Örneğin 2014’ün 2. çeyreğinde, değerlendirme şirketi Miller Samuel’e göre, Manhattan’da condo alıcıları ortalama olarak metrekare başına $138 öder iken, metrekare başına $104 dolar ödeyen co-op alıcılarına göre yaklaşık olarak 32% fazla ödeme yapmışlardır. (Şirketin, boyuta ve apartman tipine göre olduğu kadar bölgelere bağlı olarak da ücretlendirme trendlerini içeren güvenilir pazar araştırmalarına ücretsiz olarak ulaşabilirsiniz.)

Co-opların daha ucuz olmalarının arkasında yatan sebeplerden biri de, genel olarak daha eski binalar olmaları, son 10 yılda inşa edilen on binlerce yeni condoya nazaran daha az özellik barındırmaları sayılabilir. Ayrıca, yeni condoların çoğu, satın alır almaz tam vergi ödemesi gerektiren alternatiflerinin aksine garanti altına alınmış emlak vergisi indirimleri sundukları için, müteahitlere daha yüksek satış fiyatı belirleme imkanı vermektedir.

Co-opların daha ucuz olmalarının bir diğer sebebi ise, alıcıların genel olarak bir kurul tarafından onaylanma gerekliğidir. Bu süreç, dağ gibi bir evrak işi, mülakat, reddedilme olasılığı ve finans durumunuzu, ilerleyen yıllarda asansörü paylaşacağınız insanlara tamamen (ve tamamiyle tek taraflı olarak) açma gereksinimi barındırmaktadır.

Yüksek satış rakamlarına ek olarak, eğer mortgage kullanıyor iseniz condolar kayda değer miktarda daha yüksek tescil maliyeti doğurmaktadır: $500.000’in altındaki mortgage kredi tutarları için kredinin 1.8%’i, üzerindeki tutarlar için ise 1.925%’i kadar mortgage kayıt vergisi ödemeniz gerekecektir. Ayrıca, kredi veren kurum, yaklaşık olarak satın alım değerinin 5%’i kadar tutan bir tapu garantisi sigortası almanızı isteyecektir.

(Not: New York Eyalet meclisi, mortgage kayıt vergisini co-op satın almalarını da kapsayacak şekilde genişletmeye çalışmaktadır.)

Eğer yeni bir condo alıyorsanız (ikinci el yerine), transfer vergileri ($500.000’i geçen satış rakamının 1.825%’i, altındakiler için satış rakamının 1.425%’i karşılığı tutar) de size aittir. Yalnız, müteahhit firmaların çoğu satış rakamlarını düşürmektense bu tarz giderleri karşılamayı, ileriki satışlarını etkilememesi açısından kabul edebilirler. Yani bu konu pazarlığa açık bir konudur.

Devir

CO-OP: Co-opların bir çoğu devir konusunda oldukça katı ilkelere sahiptir ki örneğin işinizin ani olarak Londra’ya taşınması gibi durumlar göz önüne alınırsa, bu gibi durumlarda başınızın oldukça ağrıyacağı ve co-opların bu açıdan ideal bir yatırım fırsatı olarak değerlendirilemeyeceği görülebilir.

Kurallar değişkenlik göstermekle birlikte, genel olarak, mülk sahipleri, dairelerini 5-7 yıllık bir dönem içinde en fazla 1 ya da 2 seneliğine devir edebilir. Ayrıca kiracınızın kurul onayından geçmesi gerekmekte olup, onay alınması durumunda, kurul, devir için bir bedel ödemenizi talep edecektir.

CONDO: Condoların devir ilkeleri co-oplarla kıyaslama kabul etmeyecek kadar liberaldir.

Kısa dönemli devir (örneğin 6 aydan az) aleyhine ilkeler bulunabilse de, genel olarak böyle bir sınır yoktur denebilir. Ayrıca kurulların, “ilk reddediş hakkı”nı kullanarak, dairenizi kendileri için kiralamak harici, kiracınızı reddetme gibi bir hakkı bulunmamaktadır.

Yine de, devir durumunda, co-oplara benzer olarak, başvuru harcı, taşınma masrafları, işlem masrafları gibi birkaç yüz dolardan, birkaç bin dolara kadar ulaşabilen bedelleri, sizin ya da kiracınızın ödemesi gerekebilir.

Dolayısı ile bunu da göz önüne aldığımızda, co-oplara nazaran daha değişken popülasyonlu bir binada oturacağınızı öngörmek yanlış olmaz.

Yaşam tarzı ve diğer hususlar

Şimdi yaşam tarzı ve diğer hususlarda, co-op ve condo arasındaki farklara dair bir takım genellemelere hazır olun. Aşağıdaki tespitlerden hangilerinin daire almayı düşündüğünüz binaya gerçekte uyduğunu kendinizin araştırmanız gerektiğini de yine de belirtelim.

    • Condo sahipleri özgürlük ve kendi kendini yönetme taraflısıdır. Diğer noktaların yanısıra, bir daireyi alıp alamayacaklarının, kime satıp satamayacağının, devredip devredemeyeceklerinin, bir köpek sahibi olup olmayacaklarının (ya da hangi çeşitte ya da maksimum ağırlıkta olabileceğinin) ya da gayrimenkul yatırımını yeniden finanse mi edeceklerinin veyahut ipotek mi yapacaklarının başkaları tarafından belirlenmesini istemezler…
    • Co-op sahipleri daha çok satın aldıklarını düşündükleri yaşam alanının, beklentilerini karşılayıp karşılamayacağı ile ilgililerdir ve bu alanı korumak isterler.
    • Yukarıdaki sebeplerle, condolar daha gürültülüdür ve komşularla iyi geçinmeyi çok önemsemeyen kiracıların sık dönüşümü söz konusu olabilir ki bunlar aynı zamanda genel olarak binayı ihmal etme eğilimdedirler. Co-oplar ise, daha huzurlu ve bakımlıdırlar, mikroyönetime uygun, doğal, ancak değişime karşı dirençlidirler.
    • Yakın zamandaki inşaat patlaması sırasında ve sonrasında inşa edilen yeni condolar –Bugün, satıştaki condoların çoğuarazinin uygun olduğu, daha sapa ve talep görmeyen alanlarda yer almaktadır. Örneğin Manhattan’da, Harlem, Finans Bölgesi ve Batı Şehir merkezi özellikle yeni konutlar açısından orantısız bir pay almışlardır.
    • Hem daire içi (çamaşır makinesi/kurutucu gibi) hem de dış ortam (teras, oyun odaları, sağlık klübü kalitesinde spor salonları gibi) açısından co-op ve daha eski condolarla kıyaslandığında, yeni condolar daha fazla sosyal imkanlara sahiptir denebilir. (Bahsi geçmişken, bir çok co-op da rekabette geri kalmamak için, sonuçlar co-op ve condo kavramlarının karması olacak şekilde, bazı sosyal imkanları kendisine göre uyarlamaya başlamış durumdadır.)
    • En fazla rağbet gören bölgelerde bir condo bulmak zor ve pahalı olabilir.  Örneğin: Central Park’ın batısı ya da West Village’ın en iyi bölgeleri. Benzer şekilde, eğer savaş öncesi bir yapı arıyorsanız, bu binalar neredeyse tamamen co-op türündedir ve eğer savaş öncesi döneme ait, nadir bir condo bulabilirseniz, bu tip condolar için talep ve fiyatlar genel olarak yüksektir.

Condo tipinde olup olmadığınızı anlamak için ipuçları

Yukarıdaki genellemelere ek olarak, aşağıdaki durumlarda, emlak arayışınızda condo seçeneğine odaklanmayı isteyebilirsiniz:

  • Büyük ya da korkulan bir türde köpeğiniz varsa (Köpeklere izin veriliyor da olsa, boy ve tür sınırlandırması olmasa da bir co-op’tan reddedilmenize sebep olabilir)
  • Daha yeni bir bina arayışında iseniz (1980lerden bugüne)
  • Kredi kullanarak ya da Sınırlı Yükümlü Şirket (LLC) aracılığı ile alım yapıyorsanız (Son yıllarda co-opların daha fazla tolerans göstermeye başlamasına rağmen)
  • Dairenizde zaman zaman kalmayı düşünüyorsanız.
  • Daireyi çocuklarınız için satın alıyorsanız.
  • Daha önce ev sahibinizi, son co-op ya da condo kurulunuzu dava etmişseniz veya genel olarak geçimsiz bir yapınız var ise (ya da avukatsanız).
  • Müzisyenseniz.
  • Müzik eğitimi ya da psikolog muayenehanesi gibi bol ses ve ziyaretçi içeren ev tabanlı bir işiniz varsa.
  • 20-25% gibi bir ön ödemeyi bütçeniz kaldırmıyor ise.
  • Yabancı bir ülke vatandaşı iseniz.

 

           Satın Al              >>